K najčastejším problémom pri prenájme bytu či domu patrí neplatenie nájomného a ich devastovanie. Nie je ani nič neobvyklé, keď prenajímatelia narážajú na neochotu nájomníka vysťahovať sa z bytu po skončení či vypovedaní nájomnej zmluvy. Tiež sa stáva, že neplatiaci nájomca jednoducho hodí kľúče od bytu do schránky a odíde v priebehu trvania nájomnej zmluvy bez toho, aby to oznámil. Inokedy zasa nájomca prenajme byt tretej osobe a inkasuje peniaze za prenajímanie cudzieho bytu. Myslite na to, už pri koncipovaní nájomnej zmluvy.
Ako napísať nájomnú zmluvu
Aj keď podľa Občianskeho zákonníka uzatvorenie nájomnej zmluvy v písomnej podobe nie je povinné a prenájom možno dohodnúť aj ústne, nie je to najlepšie riešenie. V prípade sporu totiž písomná zmluva najlepšie poslúži ako dôkaz o podmienkach prenájmu. Odborníci preto jednoznačne odporúčajú písomnú formu nájomnej zmluvy. Podpisy na zmluve o prenájme nemusia byť overené notárom. Nezabudnite však na dátum, bez neho by mohla byť zmluva neplatná.
Skôr, než podpíšete nájomnú zmluvu, overte si totožnosť budúceho nájomcu. Poproste ho, aby vám ukázal občiansky preukaz. Skontrolujte si, či sú identifikačné údaje o nájomcovi v zmluve uvedené správne. K zmluve priložte aj kópiu listu vlastníctva, aby bolo jednoznačné, o akú nehnuteľnosť ide. Neurčité označenie prenajímanej nehnuteľnosti by vám v budúcnosti mohlo spôsobiť problémy. Nájomné a výšku platieb za energie, vodu a služby spojené s užívaním treba v zmluve uviesť osobitne.
Ak uzatvárate zmluvu na dlhšie ako jeden rok, v zmluve si vopred dohodnite mechanizmus prípadného zvyšovania nájomného. V prípade, že uzavriete nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, myslite na to, že ju môžete vypovedať len zo zákonných dôvodov s trojmesačnou výpovednou lehotou. Nezabudnite ani na termíny splatnosti a spôsob platenia nájomného. Ak nesúhlasíte s tým, aby nájomca v byte či dome býval s inými osobami alebo s domácim zvieraťom, zahrňte to do zmluvy. Dohodnite si aj právo pravidelnej kontroly prenajímanej nehnuteľnosti.
Ako sa brániť pred nájomcom
Pre prípad porušenia povinností nájomcu, napríklad zákaz fajčenia, si v zmluve dohodnite pokuty, resp. právo ukončiť prenájom. Dobrou poistkou pred finančnými škodami je kaucia, ktorá spravidla dosahuje výšku jedného alebo dvoch mesačných nájmov. Môžete tiež požadovať od nájomcu, aby bol poistený. Pri odovzdaní nehnuteľnosti spíšte preberací protokol, kde budú uvedené stavy meračov energií a súpis zariadenia bytu, prípadne domu.
Rozdiel medzi poistením domácnosti a poistením nehnuteľnosti
Ani dobre napísaná nájomná zmluva vás však neochráni pred škodami na majetku, napríklad v dôsledku prasknutého vodovodného potrubia. Preto skôr, ako sa rozhodnete prenajať byt, mali by ste si ho poistiť. „Majitelia bytov často robia chybu, že nerozlišujú medzi poistením domácnosti a poistením nehnuteľnosti,“ hovorí za poisťovňu riaditeľ Groupamy Tomáš Kalivoda. „Poistenie domácnosti sa vzťahuje na hnuteľné veci, ako je nábytok, koberce, bytové doplnky, elektronika, domáce spotrebiče či veci osobnej spotreby. Oproti tomu poistenie nehnuteľnosti chráni steny bytu vrátane okien, dverí, podláh či inžinierskych sietí.“
Oplatí sa poistenie zodpovednosti za škodu?
Poistiť sa môže aj nájomca, čo má zmysel najmä vtedy, ak si do prenajatého bytu či domu prinesie svoj nábytok alebo elektroniku. Vtedy hovoríme o poistení domácnosti. Ak zistí v byte závadu, mal by na ňu bezodkladne upozorniť prenajímateľa a požadovať jej odstránenie. V prípade poškodenia cudzieho majetku v prenajatej nehnuteľnosti mu môže pomôcť aj poistenie zodpovednosti za škodu. To je často dôležitejšie ako majetkové poistenie, pretože spôsobiť škodu presahujúcu hodnotu vlastného majetku nie je vôbec zložité. Stačí vytopiť všetkých susedov na nižších poschodiach. „Klientom odporúčame poistiť si kompletne nehnuteľnosť aj domácnosť so zodpovednosťou za škodu, pretože nikdy neviete, aká škoda vás môže postihnúť, alebo akú škodu môžete spôsobiť inému,“ dodáva T. Kalivoda.